REFLEXO IMOBILIÁRIO NA DISPUTA ENTRE VAREJO FÍSICO E ON-LINE
O movimento de sobe e desce na expansão de galpões logísticos.
Como é de conhecimento geral, as “compras pela Internet” ganharam muita relevância no período da pandemia covid-19. O nome e-commerce nunca foi tão difundido nos noticiários e redes sociais como neste período. Digamos que o confinamento foi um pontapé, um acelerador de uma revolução tecnológica que efetivamente iria acontecer e foi antecipada. Hoje ela e que está pleno curso e, somando-se a “Internet das coisas”, ainda não conhecemos os limites desta revolução do varejo.
Não obstante a isto, o preço, a facilidade no processo de compra e garantias de entrega são os principais fatores que norteiam a decisão do cliente na hora de escolher onde comprar, seja pela Internet ou em lojas de rua/shopping. As grandes redes de varejo notaram no decorrer do tempo que as pequenas empresas que iniciaram esta revolução tecnológica tinham muito a ensiná-las.
As ambiciosas empreitadas das vendas on-line por parte das pequenas e médias empresas despertaram o interesse das grandes varejistas em abocanhar o Market Share de um mercado que sempre reinou: a atenção e a recorrência de compra do consumidor. Percebe-se então que esta disputa abriu espaço para novos modelos de negócios, aquisições, joy venture e outras iniciativas do mercado on-line de se consolidar na preferência de compra do consumidor.
As leis tiveram que se adequar. Para o cliente, a Lei de Proteção ao Consumidor garantiu a devolução do produto em até 7 dias após a entrega. Para o fornecedor, a cadeia de compra-vende-entrega com múltiplas operações contábeis e fiscais foram se adequando nesta dinâmica acelerada. No transporte propriamente dito, a expansão de rotas de entrega foi se capilarizando e agregando parceiros capazes de ir cada vez mais rápido até o cliente. Com tudo isso, e somando o fato de que múltiplos canais de venda foram interagindo entre si, de repente temos um impasse: onde o consumidor prefere comprar e onde minha loja (leia-se produto) deve estar?
Nota-se que para cada pergunta existe uma infinidade de respostas possíveis e, provavelmente, todas estarão certas até um determinado ponto. Digo isto por uma lógica bem simples: o mercado está cada vez mais segregado por nicho e subnicho dos dois lados da mesa. Assim, a grande disputa entre Varejo Físico e Varejo on-line ganha contornos de uma luta épica e colossal para revolucionar o mercado de consumo. Para o Brasil, país de dimensões continentais, o desafio é gigantesco, porém as oportunidades também o são. Pensando assim, as grandes redes de Market Place (plataforma on-line onde lojas virtuais vendem de tudo em uma única conta de acesso, centralizando todo o processo até a entrega final ao cliente) enxergou a oportunidade de crescimento e iniciaram o processo de expansão de galpões logísticos Brasil a fora.
Para cada grande núcleo de concentração populacional, aqui estimado acima de 3 milhões de habitantes, os galpões logísticos começaram a despertar o interesse de três das maiores pontas deste negócio: os desenvolvedores, os fundos imobiliários e os inquilinos. Esses três stakeholders iniciaram uma busca acelerada para conjugarem entre si interesses em comum que atendessem a urgente necessidade de estocar mercadorias para as entregas ultra rápidas no e-commerce.
Com essa corrida os preços de toda a cadeia de galpões dispararam e as lojas físicas viram suas vendas terem uma taxa de crescimento reduzido ou até mesmo servindo “apenas” de ponto de entrega para as compras virtuais. Contudo, como tudo o que é “booom” dura pouco, os dados recentes mostram que as vendas on-line começaram a demonstrar uma desaceleração em relação aos momentos de confinamento em massa. As lojas físicas se adaptaram ao conceito omnichannel e a sua força de vendas mostra uma reação às vendas virtuais. A bem da verdade, todo o varejo enfrenta dificuldades em sua recuperação pós pandemia após a retirada do suporte do governo com os benefícios de crédito e auxílios emergências concedidos as classes com menor renda da população brasileira.
Conforme os dados da Pesquisa Mensal do Comércio (PMC), realizada pelo IBGE, as vendas em geral cresceram apenas 1,0% em 2022. Dando noticia ao fato, a EBC (Empresa Brasileira de Comunicação) comenta “ Entre os segmentos do varejo, a atividade de combustíveis e lubrificantes, com alta de 16,6%, foi a que apresentou melhor resultado. Mais quatro atividades fecharam o ano com crescimento: livros, jornais, revista e papelaria (14,8%), artigos farmacêuticos, médicos, ortopédicos e de perfumaria (6,3%), equipamentos e materiais para escritório, informática e comunicação (1,7%) e supermercados, alimentos, bebidas e fumo (1,4%). Três atividades tiveram queda: outros artigos de uso pessoal e doméstico (-8,4%), móveis e eletrodomésticos (-6,7%) e tecidos, vestuário e calçados (-0,5%).” O reflexo que o mercado imobiliário corporativo aprendeu o que é “dividir para conquistar”, onde não se pode errar o time do lançamento dos empreendimentos nem tampouco menosprezar aqueles ativos que neste momento não estão performando como antigamente. De acordo com a Revista Buildings, o estoque de galpões logísticos está com 11,5% de vacância no 4T2022, com uma leve alta em relação ao trimestre anterior que era de 9,7%. Para lermos melhor estes dados precisamos lembrar que antes da pandemia a taxa de vacância era de 18,3%, ainda não impactada pelo bom momento do e-commerce . O que isto quer nos dizer é o habito de compra do consumidor impactou a demanda das locações, com consequente aumento dos preços médios por metro quadrado.
Analisando uma retrospectiva do histórico do desenvolvimento de galpões logísticos no Brasil, percebemos como a expansão deste tipo de ativos imobiliários acompanhou o e-commerce. De acordo com a SiiLa , empresa renomada que monitora este mercado, cita: "Tomando como base os últimos 10 anos, em 2012, havia 7,9 milhões de m² de condomínios logísticos no Brasil. De lá para cá, o aumento do estoque foi de 184%, com grandes entregas de ativos de alto padrão (classes A+ e A). "
No gráfico acima vemos claramente a curva ascendente dos lançamentos imobiliários para galpões. Quando analisamos a curva de crescimento da expansão das lojas física, obtidas em outras fontes de pesquisa, percebemos que ela não foi tão linear assim quando a curva do estoque de galpões logísticos . Nesta mesma época apontada no gráfico da SiiLa, a expansão de lojas de rua houve alguns momentos de forte desenvolvimento na região Norte e Nordeste. Praticamente ocorreu uma grande corrida das grandes marcas para conseguirem se firmar em grandes mercados regionais. Acompanhando esta tendência, houve um aumento considerável de construção de novos shoppings nestas mesma regiões do país. Ou seja, em termo relativos, todo o setor de varejo físico tiveram um crescimento paralelo ao e-commerce.
Voltando aos galpões, o impacto inflacionário na rede de fornecedores da construção civil, pressionado por questões externas, tais como o preço do aço e frete marítimo, elevou o INCC (Índice Nacional Da Construção Civil) para o patamar de 32,10 % média do acumulado nos últimos 3 anos.
A soma destes dois últimos cenários é que investir em galpões logísticos ficou menos atrativos a curto prazo, pois os preços médios das locações ainda não sustentam os investimentos que o setor precisa para viabilizar os grandes volumes de investimento necessários ao aprimoramento do setor. Como dito anteriormente, este sinal amarelo do mercado precisa ser interpretado como um ajuste no time dos investimentos imobiliários. A demanda por galpões, provocada por mudanças nos hábitos dos consumidores e expansão as redes de varejo, quando vem é em velocidade muito superior ao que os investidores e gestores imobiliários conseguem construir os ativos. Ambos os lados buscam mais proteção diante de tantas incertezas pela frente.
Por isso, nós da Aurum Desenvolvimento Imobiliário acreditamos que as oportunidades aparecem para aqueles que estão preparados e, mais ainda, estão criando situações de inovação no mercado, para atender os desafios que surgem em cada ciclo de revolução tecnológica que se aproxima. E você, já sabe qual a próxima revolução que irá afetar o seu mercado?
Nertan Rabelo é Diretor Executivo da Aurum Desenvolvimento Imobiliário, graduado em Administração de Empresas pela Universidade Estadual do Ceará, MBA em Gestão de Negócios pelo Ibmec-RJ, Especializado em Construção Civil pelo Instituto Federal de Educação,Ciência e Tecnologia do Ceará, Técnico em Transações Imobiliárias pela Universidade Federal do Ceará.
